BIUROWCE PREMIUM. LUKSUS, A MOŻE OPTYMALIZACJA KOSZTÓW?
Najlepsze dzielnice biznesowe są wizytówką miast. Powstają w nich flagowe projekty biurowe, które kojarzą się z najwyższą jakością, ale też z najwyższymi cenami powierzchni biurowej. Czy to oznacza, że biuro w cityto luksus zarezerwowany dla najbogatszych korporacji? A może to inwestycja, która szybko się zwraca i paradoksalnie wpływa na redukcję kosztów prowadzenia biznesu?
Dlaczego centrum?
Dzielnice biznesu zazwyczaj położone są w centrum miasta lub w jego bezpośredniej bliskości. Wynika to z prestiżu takiej lokalizacji, ale również z dobrego dostępu do komunikacji publicznej i usług. Dobrym przykładem jest Warszawa – centralna dzielnica biznesowa (CBD – Central Business District) wraz z okolicami Ronda Daszyńskiego (Centrum Zachodnie) rozwijają się tak dynamicznie dzięki m.in. rozbudowie drugiej linii metra, która umożliwia pracownikom sprawne przemieszczanie się. Realnie skraca to czas potrzebny na dojazd do pracy i powrót do domu, co wpływa na satysfakcję z pracy – zgodnie z badaniem Hays z 2018 r. czas dojazdu do pracy oraz jej powierzchnia ma kluczowe znaczenie dla 44% ankietowanych pracowników. Bliskość Dworca Centralnego i rozbudowana siatka połączeń autobusowych oraz tramwajowych to kolejne udogodnienia, które poprawiają komfort pracownikom biur zlokalizowanych w centrum. Nie bez znaczenia jest również najlepszy w mieście dostęp do punktów handlowych i usługowych – sklepów i restauracji.
Biurowce premium
Grunty w lokalizacjach centralnych zawsze należą do najdroższych w mieście. Naturalną konsekwencją tego faktu jest inwestowanie w prestiżowe, reprezentacyjne biurowce klasy A, które stają się punktem odniesienia dla innych inwestycji w kwestii standardu wykonania. Najemcy są w stanie zaakceptować wysokie koszty najmu tylko wtedy, gdy oprócz dobrego adresu otrzymują w cenie realną jakość. Często oczekiwania te wynikają z wytycznych korporacyjnych – firmy międzynarodowe oprócz dobrych wyników finansowych dbają o swój wizerunek w obszarze ekologii, zrównoważonego rozwoju czy społecznej odpowiedzialności. Decydują się więc na powierzchnię biurową w obiektach, które wyposażone są w najnowsze, proekologiczne rozwiązania technologiczne, zapewniające z jednej strony niskie obciążenie dla środowiska, z drugiej – dobre warunki pracy dla swoich zespołów. Oczekiwania te znajdują odzwierciedlenie w realiach. W centrum Warszawy aktualnie powstaje blisko 600 tys. m2 nowej powierzchni biurowej, która zostanie przekazana do eksploatacji w najbliższych latach. Zdecydowana większość ulokowana jest w projektach premium o najwyższym standardzie.
Koszty. Dużo, a może mało?
Wynajęcie metra kwadratowego w najlepszych warszawskich lokalizacjach biurowych to ok. 33 EUR z kosztami eksploatacji. Na tle rynku polskiego to znaczna kwota. Jak ma się jednak do średniej w innych krajach? Gdy spojrzeć na ceny w Londynie (170-180 EUR), nie wspominając o Hong Kongu (165 – 260 EUR), okazują się bardzo niskie. Co to oznacza? Po pierwsze – prędzej czy później ceny zaczną rosnąć, warto więc zawczasu zabezpieczyć powierzchnię biurową i zapewnić firmie bezpieczne funkcjonowanie oraz możliwości rozwoju przez najbliższe lata. Zaniedbanie tej kwestii może przełożyć się na duże, nieplanowane koszty. Po drugie – można spodziewać się dalszej ekspansji firm międzynarodowych w Polsce, ponieważ koszty prowadzenia działalności w naszym kraju są wciąż znacznie niższe niż w krajach Europy Zachodniej. Tendencja ta dodatkowo nasila się pod wpływem zbliżającego się Brexitu – jedna trzecia firm posiadających siedziby w Wielkiej Brytanii rozważa relokację do jednego z państw Unii Europejskiej, Polska jest tu jednym z najbardziej atrakcyjnych kierunków.
Dlaczego warto zainwestować w premium?
Jakie argumenty działają na rzecz najbardziej prestiżowych lokalizacji? Dlaczego mając alternatywę w postaci tańszej powierzchni w innych dzielnicach warto zdecydować się na lepszy adres? Kluczowe jest w tym wypadku spojrzenie na taką decyzję w kontekście długoterminowej inwestycji, a nie wysokiej ceny na fakturze za najem. Rynek pracownika, z którym mamy od pewnego czasu do czynienia, skomplikował sytuację pracodawców. Dobre wynagrodzenie i pakiet benefitów często już nie wystarczają. Kandydaci wybierają te oferty, które dają im dostęp do nowoczesnych, prestiżowych, dobrze wyposażonych biur. Wniosek? Firmy inwestujące w najlepsze biuro mogą liczyć na najlepszych pracowników, którzy generują dla nich najwyższą wartość dodaną i są bardziej efektywni. Zyskują w ten sposób ich lojalność, co ułatwia budowanie stabilnych zespołów i ma szczególną wartość strategiczną dla firmy. Niekończące się rekrutacje i nieobsadzone stanowiska to bardzo duży koszt dla firmy, którego w tym wypadku można uniknąć lub zminimalizować jego wymiar.
Pracownicy mają również coraz wyższe oczekiwania w zakresie aranżacji biura. Firmy, które w nią inwestują, zyskują ważny atut w walce o najlepsze talenty na rynku. Co naturalne, biura zlokalizowane w najlepszych dzielnicach i prestiżowych budynkach zazwyczaj są również najlepiej wyposażone. Pracodawcy mają świadomość, że inwestycja w biuro ma charakter kompleksowy – nie wystarczy odpowiedni adres, biuro musi spełniać wymagania pracowników i podążać za najnowszymi trendami, by tworzyć możliwie jak najlepsze środowisko pracy. Coraz większe znaczenie mają rozbudowane strefy chilloutu czy przestrzenie wspólne, ułatwiające pracownikom odpoczynek i socjalizację. Elementy te mają szczególne znaczenie w branżach kreatywnych, np. IT. Wysoki poziom wynagrodzeń w tym sektorze sprawia, że pracownicy zwracają coraz większą uwagę na inne aspekty, w tym jakość i wyposażenie biura.
Kolejnym atutem hiperlokalizacji jest fakt, że w dużych centrach biznesowych biurowce uzupełniają się w obszarze oferty usługowej. Dzięki temu ich paleta jest znacznie bogatsza i bardziej zróżnicowana niż w dzielnicach, w których inwestycje są bardziej rozproszone. Im większy wybór i dostęp do nich, tym większy komfort pracowników, a tym samym – lepsze postrzeganie takiej lokalizacji. Duża liczba potencjalnych klientów (i ich zasobność) zachęca też renomowane sieci retailowe do uruchamiania swoich placówek w takich miejscach.
Dzielnice biznesowe, takie jak warszawska Wola czy wcześniej Służewiec, sprzyjają koncentracji firm funkcjonujących w ramach tej samej branży. Tworzą się w ten sposób klastry (np. w sektorze IT czy mediów), które z jednej strony ułatwiają organizacjom komunikację, z drugiej – dają jeszcze większe perspektywy rozwoju ze względu na dobry dostęp do ekspertyz, narzędzi i zaplecza. Kumulacja firm z tej samej branży w jednej dzielnicy biznesowej jest też dużym ułatwieniem dla ich klientów, którzy nierzadko współpracują z kilkoma z nich jednocześnie. Ma to również pozytywny wpływ na pracowników tych firm. Bezpośredni kontakt z przedstawicielami innych organizacji i realizacja wspólnych projektów ułatwiają im networking, poszerzanie wiedzy i umożliwiają zdobywanie doświadczenia w nowych obszarach, stymulując rozwój.
Wniosek? Argumentów za wyborem lokalizacji biura w rozwiniętej dzielnicy biznesowej jest więcej, niż mogłoby się wydawać. Zazwyczaj warto dopłacić do wyższego czynszu i zainwestować więcej w aranżację biura w dobrej lokalizacji. Dzięki temu można uniknąć problemów, z którymi zmagają się firmy mające biura o niższym standardzie, w gorszych dzielnicach. Pozorne oszczędności w chwili podpisania umowy najmu mogą w takim przypadku oznaczać znacznie większe wydatki w przyszłości, związane z koniecznością proponowania wyższych stawek pracownikom w ramach rekompensaty za gorsze warunki pracy. Nie wspominając o braku stabilności i kosztach związanych z utrudnioną, przedłużającą się rekrutacją.
Marcin Kowal
Senior Property Broker, Nuvalu Polska
tel: 022 465 99 66, marketing@nuvalu.pl