Aktualności

Rozwijamy naszą ofertę i zatrudniamy najlepszych, by w pełni odpowiadać na potrzeby naszych klientów.
Sprawdź, co się w ostatnim czasie zmieniło w Nuvalu. Bądź na bieżąco.

GRUNTY INWESTYCYJNE. NAJNOWSZE TRENDY, SZANSE I OGRANICZENIA RYNKU  

Ceny działek inwestycyjnych wciąż rosną i nic nie wskazuje na to, by ten trend miał się zmienić. Polska jest placem budowy – dotyczy to zarówno rynku mieszkaniowego, jak i biurowego czy magazynowego. Każda z tych branż ma odmienne priorytety w wyborze gruntów pod nowe inwestycje, jednak wspólnym mianownikiem – i problemem –  jest malejąca dostępność atrakcyjnych działek. W jaki sposób deweloperzy radzą sobie z ich ograniczoną podażą? Jakie trendy obecnie dominują na rynku nieruchomości inwestycyjnych?

W ubiegłych latach dostępność gruntów była znacznie lepsza. Inwestorzy mieli większą swobodę w ich wyborze, wielu z nich zabezpieczało atrakcyjne tereny z myślą o przyszłych inwestycjach. Na decyzję o zakupie działki wpływały cztery główne czynniki – niska cena, dobre warunki gruntowe, brak problemów prawnych oraz dobra lokalizacja. Kryteria te wciąż mają decydujący wpływ na rentowność i optymalizację kosztów – by projekt był opłacalny, koszt zakupu działki i dostosowania jej do potrzeb inwestycji nie powinien przekraczać określonego procentu wszystkich nakładów. Obowiązujące wcześniej ceny sprzedaży i możliwe do osiągnięcia zyski sprawiały, że deweloperzy omijali szerokim łukiem tereny obciążone problemami – zazwyczaj były po prostu nieopłacalne.

Działka z problemami? Tak, chętnie

Aktualnie sytuacja jest bardziej skomplikowana. Działek w najlepszych lokalizacjach brakuje, a jeżeli są dostępne, ich cena jest na tyle wysoka, że stawia pod znakiem zapytania potencjalną rentowność projektu. Dotyczy to zarówno największych metropolii, jak i mniejszych miast. Z problemem braku dostępności optymalnych gruntów borykają się inwestorzy we wszystkich sektorach rynku – mieszkaniowym, biurowym, magazynowym i handlowym. Wobec takich realiów deweloperzy muszą szukać alternatywnych rozwiązań. Jednym z nich jest zainteresowanie się tzw. trudnymi gruntami. Z czego wynikają ich problemy? Utrudnieniem może być skomplikowana sytuacja prawna nieruchomości, która wymaga zaangażowania czasu i pieniędzy, a czasem podjęcia próby przekonania i godzenia racji rozproszonych właścicieli. Wyzwaniem dla inwestorów planujących nowe projekty na terenach poprzemysłowych są zanieczyszczenia gruntów, których remediacja wymaga dużych nakładów finansowych. Sytuacja wygląda podobnie z nieruchomościami zabudowanymi – koszt wyburzeń istniejących obiektów, zwłaszcza dużych, poprzemysłowych i zlokalizowanych w centrach miast, jest znaczny. Ograniczona dostępność działek sprawia jednak, że inwestorzy ponownie biorą pod uwagę takie nieruchomości. Wszystko jest kwestią biznesplanu – rosnące ceny sprzedaży sprawiają, że inwestycje na terenach uważanych wcześniej za nieopłacalne stają się rentowne. Każde z wymienionych wyżej utrudnień znacząco wpływa na poziom kosztów, kluczowe staje się więc profesjonalne, precyzyjne przygotowanie kosztorysu. Pomyłki czy niedoszacowania mogą przesądzić o porażce, dlatego deweloperzy inwestują we współpracę z najlepszymi ekspertami przygotowującymi wyceny – ich wiedza oraz umiejętność przewidywania staje się dla inwestora polisą ubezpieczeniową.

Wobec niskiej dostępności działek w lokalizacjach centralnych intensywnie rozwijają się obrzeża miast. Dotyczy to głównie rynku mieszkaniowego, ale nie tylko. Poprawiająca się infrastruktura i rosnąca liczba mieszkańców przedmieść zachęca deweloperów do inwestowania w lokalne parki handlowe, a nawet w obiekty biurowe. Tereny oddalone od centrów miast mają wciąż atrakcyjne ceny i są coraz lepiej skomunikowane dzięki rozwijającej się sieci drogowej. Przekłada się to na wyższy komfort życia osób mieszkających i pracujących w takiej okolicy, a co za tym idzie – na jej rosnącą popularność. To z kolei potęguje dynamikę procesów miastotwórczych – więcej konsumentów zachęca operatorów sieci handlowych do dalszych inwestycji, więcej potencjalnych pracowników to sygnał dla deweloperów, że warto rozważyć nowe inwestycje biurowe w danej okolicy.

Nowe trendy, nowe projekty

Zwiększony popyt na nieruchomości w różnych segmentach rynku tworzy nowe szanse i możliwości. Inwestorzy zagospodarowują nisze, które z czasem zyskują coraz większy udział w rynku i przechodzą do głównego nurtu. Dobrym przykładem jest coworking, który jeszcze 10 lat temu był zjawiskiem marginalnym. Obecnie operatorzy elastycznych powierzchni są jednym z najważniejszych klientów deweloperów aktywnych na rynku biurowym, koncepcja ta rozwija się również na rynku hotelarskim. Sukcesem, choć w mniejszej skali, są inne nowatorskie projekty – prywatne akademiki, aparthotele czy domy senioralne. Nowe koncepcje pojawiają się również na rynku magazynowym. Coraz większą popularność zyskują SBU (small business unit), czyli hale oferujące niewielkie moduły dla przedsiębiorców. W takich obiektach, zazwyczaj zlokalizowanych w bezpośredniej bliskości dużych miast, firmy mogą wynająć nawet 100 m2 – ich operatorzy są elastyczni.

Istotnym trendem w skali kraju jest rosnące zainteresowanie gruntami w rejonie nadmorskim. Aktywność inwestorów dynamicznie rośnie, czego dowodem są nowe projekty o różnej skali – od gigantycznych przedsięwzięć (Hotel Gołębiewski w Pobierowie) po mniejsze projekty hotelowo-mieszkaniowe, takie jak np. inwestycje realizowane w Mielnie. Rośnie zarówno liczba nowych inwestycji, jak i związane z nimi nakłady finansowe. Sieci handlowe dostrzegają coraz większy potencjał nadmorskich kurortów i inwestują w obiekty funkcjonujące również poza sezonem, czego dowodem jest powstanie Lidla we Władysławowie czy Biedronki w Jastarni.

Sytuacja na rynku terenów inwestycyjnych dynamicznie się zmienia i podlega wielu nowym trendom. Kluczowym wyzwaniem dla inwestorów jest więc ich odpowiednio wczesne rozpoznanie, by dostosować do nich swoje projekty. Jak to zrobić? Ważną wskazówką jest z pewnością obserwowanie rynków zagranicznych, zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej. Oczywiście zależy to od konkretnego przypadku, można jednak z dużym prawdopodobieństwem przewidzieć, że rozwijające się tam nowe koncepcje po pewnym czasie pojawią się również w Polsce. Pytanie, czy trendy na rynku terenów inwestycyjnych można kreować? Jeżeli tak, kto bierze na siebie rolę lidera? Najwięksi i najsilniejsi czy może lokalni gracze, którzy lepiej znają realia otoczenia i nie obawiają się eksploracji nowych terytoriów? Przykład grupy Hosso wskazuje na drugą opcję. Firma stawia na ekspansję i osiąga sukces otwierając nowe parki handlowe w niewielkich, niezagospodarowanych dotąd miastach, takich jak Gubin czy Drawsko Pomorskie. Może więc liderzy rynku powinni obserwować tych, którzy są bliżej rynku i lepiej rozumieją jego potrzeby?

Maciej Kaczalski

Director Land & Investment Advisory