JAK PANDEMIA WPŁYNĘŁA NA RYNEK BIUROWY?

Lockdown sprawił, że w zdecydowanej większości firmy niemal z dnia na dzień musiały przejść na pracę zdalną. Na pierwszy rzut oka zdawało się, że system zadziałał, co wywołało dyskusję na temat zasadności utrzymywania biur w obecnej formie. Rzeczywistość okazała się jednak inna. Fala entuzjazmu szybko opadła – coraz więcej pracowników i managerów zaczęło dostrzegać minusy pracy zdalnej, m.in. brak bieżącego kontaktu ze współpracownikami i przełożonymi, brak odpowiedniego wyposażenia, trudności organizacyjne (np. związane z onboardingiem nowych pracowników) czy problemy z rozdzieleniem życia prywatnego i zawodowego. Nadrzędnym celem jest utrzymanie produktywności, a do tego biura są niezbędne. Przyszłość to modele hybrydowe, łączące home office ze stacjonarną pracą biurową.

Pandemia istotnie wpłynęła na podejście do aranżacji biur. Kluczowa stała się ich elastyczność, która umożliwia szybką adaptację powierzchni do zmieniających się potrzeb. Mobilne meble i modułowe ścianki pozwalają na zmianę układu biura i podzielenie pracowników na odizolowane od siebie zespoły, co ułatwia pracę i zabezpiecza ludzi oraz organizację przed masowymi kwarantannami. W biurach pojawia się coraz więcej technologii bezdotykowych i aplikacji, które umożliwiają zarządzanie dostępem do biur i korzystanie z ich wyposażenia z poziomu smartfona.

Wiele firm w związku z dużą niepewnością zawiesiło decyzje relokacyjne, stąd wyraźny wzrost renegocjacji w ogólnym wolumenie zawieranych umów (w Warszawie wskaźnik ten sięga 50%). Dynamicznie rośnie oferta podnajmów – szacujemy, że obecnie w kraju jest już 200 tys. m2 takiej powierzchni. Firmy szukają różnych metod optymalizacji kosztów, wynajem części powierzchni zajmowanego biura to jeden z takich sposobów. Dotyczy to przede wszystkim powierzchni, które przed pandemią były zabezpieczane na potrzeby ekspansji i rozwoju. To kolejna opcja do wyboru dla firm, które szukają powierzchni biurowej, jednak klienci powinni mieć świadomość ograniczeń wynikających z podnajmu (m.in. uzależnienia od bazowego najemcy, gotowej aranżacji i wystroju, braku możliwości negocjacji kosztów eksploatacyjnych).

Technologia, ekologia i bezpieczeństwo

Biura są niezbędne, by firmy funkcjonowały w sposób efektywny – i to się nie zmieni. Praca zdalna sprawdza się jako rozwiązanie tymczasowe, a nie docelowe. Dlatego budynki biurowe będą powstawać, ich charakter i wyposażenie zostaną dostosowane do nowych wymagań związanych z bezpieczeństwem. Oczywiście zależy to od konkretnej branży, jednak co do zasady powierzchnia biur zajmowanych przez firmy nie spadnie drastycznie, raczej o 10 – 15%. Z jednej strony w biurze będzie przebywać mniej osób (modele zmianowe, część osób na home office), z drugiej – aby zachować zasady dystansu, każdy pracownik będzie potrzebował więcej przestrzeni. Pojawią się coraz bardziej zaawansowane systemy BMS, umożliwiające szybką identyfikację osób zakażonych i kontrolujące przepływ ludzi w budynku zapewniając im bezpieczeństwo. Nowe projekty biurowe będą coraz bardziej ekologiczne, komfortowe i przyjazne dla użytkowników. Biuro będzie w większości przypadków lepszą alternatywą dla pracy zdalnej – będzie tworzyło optymalne środowisko stwarzające warunki do wydajnej pracy.

Mocne fundamenty rynku biurowego

Kluczowym najemcą rynku biurowego w Polsce są firmy z sektora BPO/SSC/IT/R&D. To w zdecydowanej większości duże, międzynarodowe korporacje, które unikają pochopnych działań i przyjmują perspektywę długoterminową, znacznie wykraczającą poza perspektywę bieżących problemów związanych z pandemią. Polska jest dla tych podmiotów bardzo atrakcyjnym rynkiem, zapewniającym dostęp do wykwalifikowanej kadry i nowoczesnej powierzchni biurowej w atrakcyjnej cenie przy zachowaniu relatywnie niskich kosztów prowadzenia działalności. Ważnym graczem, zwłaszcza na dużych rynkach regionalnych (Wrocław), są firmy z sektora IT, które w realiach pandemii notują dynamiczny wzrost popytu i rozwój – będą w związku z tym potrzebowały powierzchni biurowej dla nowych pracowników. Podobnie z instytucjami państwowymi – bez względu na okoliczności muszą one funkcjonować w stabilny sposób; odpowiednio przygotowane zaplecze biurowe jest do tego niezbędne. Reasumując – rynek biurowy w Polsce ma stabilne podstawy i z pewnością przetrwa kryzys.

Więcej elastyczności i zachęt dla najemców

Pandemia zmienia relacje między najemcami a deweloperami. Firmy oczekują większej elastyczności, zarówno w kwestii oferty oraz bonusów, jak i okresu najmu. Najemcy, którzy są finansowo i decyzyjnie przygotowani do podejmowania długoterminowych zobowiązań, mogą liczyć na bardzo dobre warunki.

Wyzwaniem dla deweloperów będzie pozyskanie finansowania dla nowych inwestycji. O ile aktualnie realizowane projekty są pod tym względem zabezpieczone, w przypadku nowych realizacji instytucje finansowe będą z pewnością bardziej ostrożne. Choć poziom czynszów jest wciąż stabilny, rosnące pakiety zachęt krótkoterminowo wpłyną na poziom zwrotów z inwestycji w tym obszarze. Wskaźnik pustostanów z pewnością wzrośnie i recesja będzie odczuwalna, jednak na tle innych krajów (zwłaszcza Europy Zachodniej) będzie ona w Polsce mniej dotkliwa dzięki nowoczesnej infrastrukturze biurowej. Receptą na kryzys jest ucieczka w stronę jakości. Budynki o wysokim standardzie w dobrych lokalizacjach zawsze znajdą najemców, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Przyszłością są również bardziej wszechstronne projekty mixed-use, łączące funkcję biurową, mieszkaniową, handlową czy hotelową.

Czynnikiem wspierającym rynek biurowy będzie atrakcyjność inwestycyjna Polski, m.in. wciąż niskie koszty pracy na tle krajów zachodnich.