Warszawski rynek biurowy. Nie daj się zaskoczyć luce podażowej.
Ostatnie lata na warszawskim rynku biurowym należały do rekordowych pod względem nowej podaży. Historyczny wynik odnotowano w roku 2016, w którym oddano do eksploatacji budynki o łącznej powierzchni 407 tys. m2. W 2020 r. deweloperzy ukończyli projekty o łącznym wolumenie 314 tys. m2, bieżący rok zakończy się wynikiem niespełna 350 tys. m2 (zostanie oddanych łącznie 17 nowych projektów biurowych, część z nich już funkcjonuje – m.in. Warsaw Unit, Skyliner czy Generation Park Y). To wciąż bardzo dobre rezultaty, na których nie widać piętna pandemii. Wynika to z faktu, że wszystkie projekty, które wygenerowały nową podaż w latach 2020-2021, zostały rozpoczęte przed wybuchem COVID-19 i zostały zrealizowane zgodnie z wcześniejszymi założeniami.
Nie da się jednak ukryć, że jednym ze skutków pandemii jest spowolnienie na rynku nieruchomości biurowych w stolicy. Wolumen nowych transakcji spadł, ponieważ najemcy wobec dużej niepewności wstrzymywali się z decyzją o relokacji. Wynikało to przede wszystkim z obaw dotyczących wpływu pandemii na koniunkturę gospodarczą oraz ze zmieniających się modeli pracy. W rezultacie część deweloperów wstrzymała nowe projekty uzależniając ich rozpoczęcie od podpisania umów przednajmu (tzw. pre-lease) i czekając na rozwój sytuacji. Okoliczności utrudniających realizację nowych inwestycji biurowych jest zresztą więcej. – Jedną z przyczyn jest coraz bardziej ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów, jak również wydłużone procedury administracyjne dotyczące uzyskiwania pozwolenia na budowę, co jest skutkiem komplikacji wynikających z pandemii. Istotną rolę odgrywa również zmiana trendu na rynku inwestycyjnym – uwaga inwestorów jest coraz bardziej skupiona na obiektach magazynowych, co skutkuje odpływem części środków z sektora biurowego – wyjaśnia Łukasz Wasilewski, Partner w Nuvalu, polskiej firmie doradzającej klientom na rynku nieruchomości komercyjnych. Wszystkie te czynniki sprawiają, że obecnie w budowie jest zaledwie ok. 347 tys. powierzchni biurowej – najmniej od 11 lat.
Podaż spada. Czas działać
W latach 2022-2023 rynek odczuje skutki wyhamowania nowych inwestycji. W przyszłym roku zgodnie z przewidywaniami nowa podaż w Warszawie wyniesie 215 tys. m2, a w 2023 r. – zaledwie 55 tys. m2. Większość projektów, które zgodnie z planem mają zostać wybudowane w 2023 r., jest w fazie przygotowawczej – prognoza ta może się więc jeszcze zmienić w zależności od indywidualnych decyzji deweloperów. Spadek będzie bardzo duży – w całym przyszłym roku zostanie przekazanych do eksploatacji mniej powierzchni niż w pierwszej połowie br. Dodatkowo obecnie w toku jest wiele transakcji, które powinny zakończyć się w czwartym kwartale. Dotyczą one głównie powierzchni w budynkach przekazanych do eksploatacji w 2021 r. Obecnie w takich inwestycjach wynajęte jest już 61% powierzchni – można z dużym prawdopodobieństwem założyć, że pozostały dostępny metraż (133 tys. m2) zostanie szybko wchłonięty przez najemców. Co to oznacza i dlaczego nie powinno się odkładać decyzji relokacyjnych na bliżej nieokreśloną przyszłość?
Argument #1: mniejsza podaż to mniejszy wybór
Wielu firmom w latach 2022-2023 wygasają bieżące umowy najmu – oznacza to, że będą one musiały podjąć decyzję dotyczącą przyszłości biura. W latach 2017-2018 zawarto w Warszawie umowy na łączną powierzchnię 1,7 mln m2, z czego większość została podpisana na 5 lat. Gdy zestawić tę wartość z łączną nową podażą prognozowaną na lata 2022-2023 (ok. 270 tys. m2), wniosek jest jasny – nowoczesnej powierzchni biurowej może brakować. Nawet, jeżeli część firm będzie dążyła do ograniczenia zajmowanej powierzchni, inne, np. z sektora IT oraz BPO/SSC, będą chciały się rozwijać i wygenerują dodatkowy popyt. Jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny, nasz kraj zajmuje 5. miejsce na świecie pod kątem wartości inwestycji typu greenfield – za USA, Wielką Brytanią, Chinami i Niemcami. Ma to bezpośrednie przełożenie na zapotrzebowanie na biura – tacy inwestorzy generują zarówno popyt bezpośredni, jak i pośredni (dotyczy on dostawców i firm współpracujących). – Spadająca podaż może istotnie skomplikować sytuację, ponieważ dostępność atrakcyjnej powierzchni biurowej będzie zauważalnie mniejsza. Problemy mogą odczuć zwłaszcza największe organizacje, które planują wynająć dużą powierzchnię w ramach jednej lokalizacji. Takich ofert na rynku będzie bardzo niewiele, dlatego trzeba działać już dziś – mówi Łukasz Wasilewski. – Rozpoczęcie procesu wynajmu powierzchni z odpowiednim, nawet dwuletnim wyprzedzeniem znacząco zwiększa szanse znalezienia oferty spełniającej potrzeby najemcy. Odwlekanie go w czasie może doprowadzić do niekorzystnej sytuacji, np. konieczności wynajęcia powierzchni w rozproszonych lokalizacjach lub budynkach z rynku wtórnego. Takie kompromisy prowadzą do zakłóceń w działalności operacyjnej organizacji – dodaje Wasilewski.
Argument #2: zainteresowanie biurami będzie rosło
Kolejnym argumentem na rzecz szybkiego inicjowania procesów decyzyjnych dotyczących relokacji jest przewidywana zmiana trendu popytowego. W pierwszych miesiącach pandemii niemal wszystkie firmy musiały przejść w tryb pracy zdalnej i proces ten przebiegł dość sprawnie. Pojawiły się pytania, czy wobec tego biura będą w ogóle potrzebne w przyszłości. Rzeczywistość jednak szybko zweryfikowała tę sytuację – wobec narastających problemów związanych z pracą na odległość (zanik relacji społecznych ze współpracownikami, problemy z komunikacją, wydłużające się procesy decyzyjne czy kłopoty z zachowaniem work/life balance) zarówno pracodawcy, jak i pracownicy coraz chętniej wracają do biur. Jak wskazują badania firmy Manpower przeprowadzone wśród polskich pracodawców, aż 88% ich pracowników wróci do pracy stacjonarnej w przeciągu 6-12 miesięcy. To jasny sygnał dla rynku – firmy będą potrzebowały biur i można spodziewać się wzrostu popytu. Gdy zderzy się on z drastycznym spadkiem podaży, mogą powrócić realia rynku wynajmującego, czyli mniejsza skłonność do negocjacji warunków umowy (w tym jej elastyczności), cen czy bonusów ze strony właścicieli budynków. Aktualnie można liczyć na lepszą ofertę, dlaczego więc z niej nie skorzystać?
Argument #3: model hybrydowy nie musi oznaczać mniejszych biur
Wiele firm deklaruje, że dominującym modelem pracy będzie w ich przypadku model hybrydowy, w różnych konfiguracjach łączący pracę stacjonarną i zdalną. Automatycznie nasuwa się więc pytanie – czy w związku z mniejszym codziennym obłożeniem biur firmy nie będą ograniczać zajmowanej powierzchni? Jeżeli tak, to czy jest sens przejmować się luką podażową, skoro na rynek prawdopodobnie trafi duży wolumen powierzchni „uwolnionej” w ten sposób przez dotychczasowych najemców? Niekoniecznie. – Realia związane z pandemią zmieniły sposób myślenia o aranżacji biur. Gęsto zabudowany biurkami open space to przeszłość. Firmy stawiają obecnie na bezpieczeństwo, elastyczność i dystans społeczny. Warto też pamiętać, że związku z nowymi zasadami bezpieczeństwa przestrzeń na jednego pracownika wzrosła. W praktyce oznacza to, że wdrożenie modelu hybrydowego wcale nie musi oznaczać redukcji powierzchni biurowej – wyjaśnia Monika Szawernowska, Prezes pracowni architektonicznej Concept Space.
Zacząć od strategii
Podstawowym warunkiem zainicjowania procesu wynajmu nowej powierzchni jest określenie zapotrzebowania, co w realiach wciąż towarzyszącej nam pandemii nie jest łatwe. – Trudność w oszacowaniu długoterminowego zapotrzebowania na powierzchnię biurową była jednym z głównych czynników, które doprowadziły do wstrzymania transakcji, a tym samym spadku popytu na rynku. Organizacje co do zasady przyjmowały strategie przeczekania trudnych czasów – wiele firm decydowało się na renegocjację umów, by uniknąć podejmowania nowych zobowiązań. Biznes funkcjonuje jednak w realiach pandemii już półtora roku – to wystarczająco długi okres, by stworzyć opartą na racjonalnych przesłankach strategię na kolejne lata. Taką, która uwzględnia zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Większość organizacji, zwłaszcza o dużej skali, ma ten etap już za sobą – wyjaśnia Łukasz Wasilewski.
Można w tym obszarze zauważyć dużą zmianę na przestrzeni ostatnich miesięcy. – Firmy szybciej podejmują decyzje dotyczące wynajmu powierzchni i wznawiają procesy renegocjacji umów. Pojawiają się duże transakcje, które w pandemii zdarzały się sporadycznie. Najemcy odchodzą od perspektywy krótkoterminowej, czego skutkiem jest powrót do wieloletnich umów najmu. Są one dla firmy zobowiązaniem, ale również gwarancją odpowiednich warunków rozwoju i ekspansji. Zdarza się, że klienci oczekują umów siedmio- a nawet dziesięcioletnich – dodaje Wasilewski.
Co dalej?
Deweloperzy są wciąż ostrożni i czekają na rozwój sytuacji na rynku. Pojawiają się jednak sygnały, które pozwalają patrzeć w przyszłość z optymizmem. Trwają przygotowania do realizacji nowych projektów, w tym tych o największej skali – to znak, że luka podażowa nie powinna trwać dłużej niż 2-3 lata i dowód na to, że deweloperzy spodziewają się wzrostu popytu. Skanska rozpoczyna realizację biurowca Studio przy ul. Prostej, Ghelamco buduje kolejną wieżę w okolicy Ronda Daszyńskiego (The Bridge) i przygotowuje inwestycję na Placu Grzybowskim, a Echo Investment niebawem rozpocznie nowy projekt mixed-use przy Towarowej 22. Inwestycje te jednak wpłyną na zwiększenie podaży dopiero za kilka lat – póki co priorytetem dla firm jest zabezpieczenie powierzchni biurowej na czas luki podażowej. – To dobry moment, by działać – aktualnie w budynkach przewidzianych do oddania w 2022 r. zajęte jest zaledwie 24% powierzchni. Można spodziewać się, że z każdym miesiącem wskaźnik ten będzie rósł – zauważa Łukasz Wasilewski.
Zapraszamy do zapoznania się z naszym kwartalnym raportem z warszawskiego rynku biur.