Warszawa: Paradoks Rynku Wynajmującego

Rynek nieruchomości komercyjnych w Warszawie przez wiele lat był areną, na której wynajmujący mieli przewagę. Paradoksalnie, nawet w obliczu relatywnie wysokich wskaźników pustostanów (średni dla Warszawy 11,4%, na Służewcu aż 20,6%) i dużej ilości niewynajętych biur (w całej  Warszawie to 713 tys. m2), wynajmujący nadal bardzo często kontrolują warunki. Dlaczego tak się dzieje? Analizujemy przyczyny i skutki tego zaskakującego zjawiska.

Diagnoza Problemu 

Przyczyny tego zaskakującego paradoksu można znaleźć w kilku kluczowych czynnikach. 

• Przyczyny Finansowe

Wysoka inflacja, wzrost stóp procentowych i ogólna niepewność na rynku finansowym sprawiły, że wynajmujący biura postanowili podnieść stawki czynszu. Szczególnie dotkliwie odczuli to najemcy w najlepszych lokalizacjach. Koszty eksploatacji budynków (wzrost nawet o 30%) i adaptacji biur (fit-out) również wzrosły, co wpłynęło na ogólny koszt wynajmu. W efekcie wynajmujący proponują dłuższe umowy najmu i mniejsze pakiety zachęt dodatkowych, co może być problemem dla firm, które potrzebują elastyczności w zarządzaniu przestrzenią biurową. 

• Luka Podażowa

Rok 2023 przyniósł najniższy od kilkunastu lat poziom nowej powierzchni biurowej na rynku. Nowe projekty są rzadkością, a te dostępne są znacznie droższe niż wcześniejsze oferty. To sprawia, że firmy, które szukają dużych biur w centralnych lokalizacjach, mają ograniczone opcje najmu, szczególnie jeśli zależy im na biurach z rynku pierwotnego. To również dlatego większość dostępnych biur to te w starszych budynkach. Firmy poszukujące powierzchni o powierzchni 300-500 m² mają już większy wybór, podobnie jak te, które kierują swoją uwagę na popularny rejon Służewca. 

• Zmiany w Modelach Pracy

Dynamiczne zmiany w modelach pracy, w tym praca hybrydowa, sprawiły, że firmy zaczęły przystosowywać biura do nowych potrzeb pracowników. W wyniku tego wiele firm posiada nadmiar przestrzeni biurowej, co skutkuje zwrotem nadmiaru powierzchni na rynek w formie podnajmów. W rezultacie dużo powierzchni wraca na rynek w formie podnajmów i zwiększa się liczba renegocjacji ale nie nowych umów (najemcom łatwiej przedłużyć umowę najmu na krótszy okres i mniejszym kosztem dostosować biura do nowych wymagań). 

Firmy poszukujące dużych biur w centralnych lokalizacjach nie mają zbyt wielu opcji najmu, w szczególności jeśli chciałby wynająć biuro z rynku pierwotnego. W najnowszych biurowcach, ukończonych w 2022 i 2023 roku wynajęte jest 87% powierzchni. Dostępne od ręki biura znajdują się raczej  w starszych budynkach. Najłatwiej mają firmy zatem firmy szukające w biura niższym standardzie/starszym budynku w zakresie 300-500 m2, bo wtedy opcji jest już znacznie więcej.

Inne Ważne Wnioski – trendy na warszawski rynku 

Oprócz wymienionych czynników, warto zwrócić uwagę na kilka innych trendów na warszawskim rynku biurowym w 2023 roku, które będą miały wpływ na kolejne lata:

• Mniejszy Popyt – (167 100 m2)

Pierwsza połowa 2022 roku była okresem wyjątkowo wysokiego popytu na powierzchnie biurowe, który obecnie spada. Firmy starają się dostosować do zmieniającej się rzeczywistości, co wpływa na popyt na przestrzeń biurową. 

• Lokalizacja i Design Biura

Wartość lokalizacji i designu biura stała się kluczowa. Firmy coraz częściej rezygnują z większych metraży na rzecz lepszych lokalizacji i atrakcyjnego wyglądu przestrzeni biurowej.

• Wzrost Podaży (aktualnie 18 700 m2)

W efekcie zastopowania inwestycji jakiego doświadczyliśmy w latach poprzednich, oczekuje się, że dopiero w latach 2025-2026 rynek doświadczy wzrostu podaży biur. Nowe inwestycje przełożą się na większą dostępność przestrzeni biurowej w wyższym standardzie, którego jak wcześniej wskazywaliśmy aktualnie najbardziej brakuje.

• Spadający Współczynnik Pustostanów (11,4%)

Mimo relatywnie niskiego współczynnika pustostanów, na rynku jest więcej wolnych biur z uwagi na powierzchnie dostępne do podnajęcia. To stanowi okazję dla firm poszukujących przestrzeni biurowej.

• Zainteresowanie ESG

Tematyka zrównoważonego rozwoju (ESG) staje się coraz bardziej istotna na rynku biurowym, a firmy coraz częściej szukają biur spełniających odpowiednie standardy ekologiczne i społeczne. 

Podsumowując, choć wynajmujący mają przewagę w kształtowaniu warunków najmu, zmiany w modelach pracy i ekonomiczna rzeczywistość rynkowa składają się na paradoks, w którym znajduje się ten rynek. Ostatecznie, to najemcy mogą zyskać na elastyczności i lepszym dostosowaniu przestrzeni biurowej do swoich potrzeb w obliczu tych wyzwań. Jednak przyszłość rynku biurowego w Warszawie wydaje się niezwykle dynamiczna.

Więcej informacji znajdziesz w naszej sekcji raporty